Sommerhus-salget buldrer i påsken

Vi ved det godt! Når vi falder pladask for et sommerhus, ser vi alle de gode kvaliteter – vi taler det op og tager alt for let på, at sommerhusets tag er pilråddent, at pladsen er trang og beliggenheden ”tæt på stranden” er en meget relativ størrelse. Men det er langt fra en formssag at købe sommerhus, og når fortrydelsesretten seks hverdage efter aftalens indgåelse er ophørt, så fanger bordet.

”Det er vigtigt at gøre sig klart, hvad man vil med sommerhuset i fremtiden. Hvis der skal bygges et helt nyt hus eller ombygges, så er det jo vigtigt, at det kan lade sig gøre. Fra det ene sommerhusområde til det andet kan der være stor forskel på, hvor mange kvadratmeter og hvor højt man må bygge, ” siger Peter Boe Christensen, næstformand i Danske BOLIGadvokater.

Er du klædt på til at købe sommerhus?

Inden du for alvor går i gang med at undersøge markedet, er det en god idé at have afklaret en økonomisk ramme - hvor meget vil du investere i et sommerhus og hvad kan din økonomi bære? Der- udover skal du bl.a. overveje beliggenhed, transporttid, husets størrelse, stand og vedligeholdelse.

Beliggenheden bestemmer i høj grad sommerhusets pris. I de mest eftertragtede områder som f.eks. Skagen og Sjællands nordkyst kan priserne være flere gange højere end i mindre eftertragtede områder. Det er en god ide at få en fornemmelse af det område, hvor sommerhuset ligger - du kan derfor leje et sommerhus i det område, hvor du overvejer, det skal ligge.

"Modsat helårshuset handler det jo ikke bare om at bo godt et rart sted. For nogle er det primært en stor udlejningsindtægt, der er motiverende. For andre er det ønsket om et rekreativt sted. Andre tænker i investering og værdistigning, og for mange er det en kombination. Er det investering har beliggenheden typisk større betydning, end hvis man vil have store lejeindtægter, hvor faciliteterne i huset og området ofte er afgørende for indtægtsmulighederne," siger boligadvokat Peter Boe Christensen.

Der skal penge på bordet

Selv om du kan finansiere en større del af købet med lån i en kreditforening med en lav rente, så skal du være opmærksom på, at der ved finansiering af sommerhuse kan være stor forskel på, hvad de enkelte kreditforeninger opkræver i bidragssats.

Derudover skal du, hvis du udnytter den nye lånegrænse, stadig finansiere de sidste 25 pct. Det kan enten være i form af egen udbetaling eller et boliglån - dvs. et banklån med sikkerhed i boligen. Men et boliglån er en relativt dyr måde at finansiere dit køb på - her skal du sammenligne omkostningerne målt i ÅOP (årlig omkostning i procent). Har du en friværdi i en helårsbolig, kan du undersøge, om det vil være billigst at optage et lån i dén, som helt eller delvist kan finansiere køb af et sommerhus?

Du skal være opmærksom på, at din gæld ikke må overstige 3½ - 4 gange hustandsindkomsten. Her er der lidt forskel på långiverne og hvor hårdt de vurderer din “gearing” dvs. forholdet mellem indtægt og gæld.

Du kan vælge at lade boligadvokaten hjælpe dig med alle led i handlen af sommerhus, eksempelvis vurdering, prisforhandling, gennemgang og rådgivning om ejendommens dokumenter, finansiering, berigtigelse og udlejningsaftale. Og husk at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen!

”Et advokatforbehold betyder, at handlen er betinget af, at din boligadvokat har sagt god for aftalen og den sikrer, at boligadvokaten kan gennemgå alle ejendommens dokumenter og vurdere købstilbud indenfor en aftalt tidsfrist. Med et advokatforbehold kan du gratis fortryde din handel, hvis der gik lidt for meget forårskuller i den”, forklarer Danske BOLIGadvokaters næstformand.

Husk advokatforbehold

Du skal selv sørge for, at advokatforbeholdet skrives ind i købsaftalen.

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelse skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den … kl….”

Download gratis tjeklister og andre gode råd på Danske Boligvadvokaters hjemmeside. Boligadvokaten kan rådgive om alle aspekter vedrørende handlen og det er værd at bemærke, at køb af et sommerhus er noget helt andet end køb af et parcelhus.

Her er et sæt gode og hurtige råd fra Danske BOLIGadvokater

Til købere:

• Beliggenhed
• Hvor skal sommerhuset ligge?
• Transporttid fra helårsboligen?
• Hvor langt må huset ligge fra strand, skov, by, osv.?
• Hvordan skal det bruges
• Skal der være plads til overnattende gæster?
• Vil du evt. bo i huset, når du bliver pensionist?
• Skal huset kunne udlejes?
• Selve huset
• Hvor stort et sommerhus har du brug for?
• Skal sommerhuset kunne bruges både sommer og vinter?
• Hvilke faciliteter skal der være?
• Økonomi
• Hvilken stand er sommerhuset i?
• Er prisen rimelig i forhold til lignende sommerhuse i området?
• Hvordan ser finansieringen ud?
• Hvordan er vurderingen af dit økonomiske råderum?
• Tryghed
• Valg af rådgiver
• Husk advokatforbeholdet

Til sælgere

• Prisforventning og salgstid
• Hvad er prisniveauet i det område, hvor sommerhuset ligger?
• Hvor lang tid tager det typisk at sælge sommerhuse i området?
• Kan sommerhuset bruges både sommer og vinter?
• Hvilken stand er sommerhuset i?
• Ansvar
• Du kan frigøre dig fra dit almindelige ansvar for skjulte skader og mangler, hvis du INDEN køber afgiver købstilbud fremlægger: tilstandsrapport, el-installationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, hvor du betaler halvdelen af forsikringspræmien.
• Husk at sommerhuse ikke skal energimærkes
• Valg af ejendomsmægler
• Indhenttilbudfrafleremæglere, der er stor forskel på mæglernes vederlag
• Vær opmærksom på særlige incitamentsaftaler fx ekstra vederlag ved hurtigt salg – er det til fordel eller en ulempe for dig?
• Formidlingsaftalens varighed og hvordan du kan komme ud af den igen
• Tjek oplægtilmarkedsføring samt pris for håndteringTjek i formidlingsaftalen om omkostningerne til selve berigtigelsen afholdes af dig eller køber. Som sælger kan du spare denne udgift, idet berigtigelsen normalt varetages af købers rådgiver. Ejendomsmægler behøver kun at tjekke/godkende skøde og refusionsopgørelse.